2026年5月土地市场Top榜：上海核心地块溢价率最高谁最火

在2026年5月的时候, 一线城市的土地市场迎来了爆发, 上海的核心地块如此, 杭州的核心地块也是这样, 深圳的核心地块频繁拍出了高溢价, 多宗地块的溢价率超出了40%, 楼面价把区域纪录改写了。在这场房企的“抢地潮”背后, 政策是一种推力, 需求是一种推力, 城市更新也是一种推力, 这三重推力正在重塑楼市格局。

上海土拍揽金110亿 房企混战升级

5月29日, 浦东新区南码头路地块, 经过了112轮的竞价, 最终由保利置业以34.9亿元竞得, 其溢价率达到了40%, 这引发了市场的热议。就在同一天, 虹口区欧阳路街道地块, 经过27轮竞价, 由保利发展以14.3亿元摘得, 溢价率为17.2%, 这显示出核心地块的竞争依旧激烈。

更早之前的5月28日, 虹口嘉兴路街道核心地块, 被上海城投以19.3亿元给竞得, 楼面价竟是高达10.85万元每平方米, 溢价率突破了35%, 刷新了上海内环宅地楼面价的纪录。与此同时, 闵行浦江镇的那块低密宅地, 历经136轮的激烈拉锯, 大华集团以36.55亿元成功摘得, 溢价率高达40.72%, 成为了本轮土拍当中最“烧脑”的一场战斗。

杭州深圳紧随其后 溢价率屡创新高

杭州的市场也是不显示出软弱的情况, 在5月份的时候, 萧山区北干西的地块吸引了好多家房企去竞争, 最终, 是滨江集团以24.3亿元把它拿下了, 溢价率达到了42.09%, 楼面价是2.84万元每平方米。在此之前, 上城区城东新城的宅地溢价率更是突破了51%, 西湖区、滨江区有多宗中小体量的宅地溢价率都超过了40%, 核心地块变成了房企争夺的焦点。

四月底时, 深圳龙华区民治街道的宅地, 被天健地产以十三点七八亿元竞得, 溢价率为四十点一八% ,楼面价约为每平方米三点一万元。有数据表明, 一线城市核心的土地资源, 已然成为房企必定争抢的稀缺资源, 热度从一季度持续到五月, 其背后是政策、需求以及城市更新这三重动力的叠加。

政策托底 核心地稀缺性凸显

自2026年起, 楼市政策不断松绑, 全国范围内取消了限购、限售以及限价措施, 首套和二套的首付比例统一降低到了15%, 许多地方的首套房贷利率低至2.5%, 这为土地拍卖市场的回暖营造了宽松的条件。中央明确提出要“稳定楼市、重点推进城市更新”, 告别以往的强刺激手段, 转向“消化存量、优化增量”, 一线城市核心城区新增的住宅用地供应急剧减少。

就以上海来作为例子, 在内环以内纯粹的宅地平均每年供应的数量是不足5宗的, 其稀缺的特性直接就促使地块价值的预期被推高了。这样呈现“缩量提质”状态的供地策略, 致使每一块处于核心位置的地块都变成了房企竞拍的焦点所在, 溢价率自然而然也就随着上涨起来了。

房企提质缩量 资金加速集中

告别高杠杆扩张的行业, 进入了一个新的阶段, 这个阶段是“安全为王、确定性优先”的阶段。在2026年1月至5月期间, 百强房企拿地总额是2411.6亿元, 与同比相比下降了40.5%, 不过降幅却是连续3个月处于收窄状态, 资金正加速朝着核心城市集中。央国企与优良民企都聚焦在一线核心地, 核心原因是去化有着保障。

一些诸如上海、杭州等城市的核心区域, 二手房成交呈现出相当活跃的态势, 在上海, 5月份二手房成交的数量为28023套, 这一数据创下了近6年同期的最高纪录。与此同时, 核心区域对于居所条件进行提升改善的需求十分旺盛, 那些低密度、质量优良的房产具备较强的溢价能力从而吸引买家, 房地产企业的每一笔资金都致力于追寻实现“安全回笼”目标, 以此来躲避三四线城市存在库存高企、资金回款周期漫长等情况所带来的风险。

城市更新释放价值 需求结构升级

城市更新市场容量在“十五五”期间预计会超过15万亿元, 一线核心区凭借城市更新来释放优质地块, 再叠加规划红利, 价值得以持续兑现。比如说上海北外滩“黄金三角”辐射的区域, 它有着内环内稀缺的属性, 还有成熟的商业配套, 以及优质的教育医疗资源, 周边地块的溢价率屡次创下新高。

楼市需求已然从“有没有”转变为“好不好”, 高净值人群以及改善型家庭成为了购房主力, 他们偏好一线核心区、低密且配套完善的住宅。这类房源供应稀缺, 需求旺盛, 房企抢地本质上是抢占高端市场的份额, 比如说上海虹口、闵行的核心地块, 未来能够进行改善型住宅的打造, 总价高而且去化稳定。

一线火热与三四线冷清并存

一面是一线核心地段呈现出高溢价的状况, 另一面那里出现的是三四线城市土地市场的冷清态势 , 数据表明 , 61%的房企拿地资金汇聚于20个核心城市 , 三四线城市由于人口流出 , 库存处于高企状态 , 地块大多是以底价成交或者出现流拍情况。一线城市的核心地块变成了资金和需求的“蓄水池 ”, 三四线城市面临的却是去化压力。

房产企业拿地的策略正变得越发清晰, 央企国企在全国展开布局, 将重点集聚于一线以及强二线的核心地段, 就像保利发展, 在上海、北京、杭州拿地的金额都处在前三的位置。本土民营房企则在其大本营进行深耕, 比如滨江集团垄断了杭州的核心地块, 大华集团在上海市场持续深耕, 从而形成了“强者恒强”的局面。获取更多的楼市动态, 可关注www.xysjyywxh.com来得到最新的分析。

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